Para comprender de una mejor manera lo que requiere vender en la zona del Pacífico, en la playa, se necesita conocer la diferencia entre las propiedades frente al mar y las propiedades en zona marítima. Usted puede ser el titular de una propiedad que esté a unos cuantos pasos de la playa, o que tenga un camino hacia la playa o tenga vistas hacia el mar y esto no quiere decir que sea parte de una zona marítima. Si su propiedad perteneciera a una zona marítima, usted no podría ser el titular porque las playas de Costa Rica son de propiedad pública.

Ley sobre la Zona Marítima-Terrestre

La Ley sobre la zona Marítima-Terrestre (Ley Numero 6043 de 1977) regula la inscripción y el uso de las propiedades frente al mar en Costa Rica. La ley crea dos zonas a lo largo del Pacífico de Costa Rica y las costas del Atlántico. Las islas son también objeto de esta ley. El gobierno nacional es el dueño de la tierra dentro de esta “Marítimo/Terrestre” zona restringida, y las municipalidades son quienes las administran. Se mide desde la línea de marea alta hacia el interior. Las dos zonas tienen un ancho total de 200 metros a lo largo de la playa:

• Zona Pública: es una franja en las playa que mide 50 metros de ancho entre la línea de marea alta y la línea exterior de la Zona Restringida. Esta zona frente a la playa está abierta al público. La posesión privada o la ocupación de esta zona está estrictamente prohibida. Nadie puede traspasar propiedades privadas o de la zona restringida con el fin de llegar a la zona pública.
• Zona Restringida: es una franja en las playas que mide 150 metros de ancho desde el límite de la Zona Pública hacia el interior. La ley le permite al gobierno conceder contratos de arrendamiento llamado concesiones para la ocupación y el uso de esta zona frente a la playa en términos que van desde 5 a 20 años. Esta zona son los terrenos que los hogares o negocios a lo largo de la playa puede utilizar en beneficio propio o monetario. Algunos edificios están permitidos en esta zona, pero deben volver a las municipalidades a la terminación del contrato de arrendamiento, a menos que el contrato de arrendamiento se extienda.

Concesiones para propiedades dentro de la Zona Marítima

El Instituto Geográfico Nacional marca la zona marítima de Costa Rica. Si la zona no está marcada y no cuenta con un plan de desarrollo que esté aprobado, las autoridades de Costa Rica no pueden conceder permisos de construcción para el desarrollo de las propiedades frente a la playa en dicha zona. El Instituto Costarricense de Turismo (ICT) autoriza los contratos de arrendamiento en la zona restringida, pero son las municipalidades las que conceden y administran las concesiones para la posesión de tierras en la zona marítima. El Registro de Concesiones en el Registro Público en San José registra todas las concesiones.

Antes de que una concesión pueda ser concedida, la primera línea de playa, donde se encuentra la propiedad, debe tener un Plan Regulador aprobado. Solo la concesión real definirá los derechos y las condiciones que tendrá el ocupante de la propiedad. Estas concesiones o arrendamientos se otorgan por un plazo de cinco a veinte años. Una vez que la concesión (arrendamiento) ha sido aprobada, estará registrada en un registro especial para concesiones en el Registro Nacional. Se debe pagar una cuota anual a la municipalidad durante la duración del contrato de arrendamiento para mantenerla actualizada. La falta de pago podrá rescindir el contrato generando la pérdida de todas sus edificaciones en él. Se puede solicitar una prórroga de la concesión de arrendamiento en la municipalidad. Las prórrogas se conceden normalmente con la aprobación previa del ICT.

Precauciones para Casas y Terrenos de la Playa

Aunque las municipalidades le cobren un impuesto sobre el uso de la tierra conocido como canon de los ocupantes de los terrenos ubicados en la zona marítima, esto no significa que la concesión ha sido otorgada. Como tal, el pago de un canon es simplemente el reconocimiento del derecho a la posesión. Estos son otros puntos de la ley que se deben respetar con el fin de salvaguardar su concesión.

Existen algunas limitantes para conceder una concesión, las cuales son:

• Los extranjeros que no hayan sido residentes por cinco años en Costa Rica
• Las empresas con acciones al portador
• Las empresas extranjeras establecidas en el extranjero
• Una corporación establecida en Costa Rica en exclusiva para extranjeros
• Una sociedad anónima con un capital de más del cincuenta por ciento de extranjeros (ZM artículo 47)

Las concesiones pueden ser decomisadas por las siguientes razones:

• No solicitar la prórroga de una concesión de manera oportuna
• La caducidad de los derechos de las partes interesadas
• Ausencia legal o fallecimiento del titular de la concesión sin heredero
• El incumplimiento con las obligaciones establecidas en el Artículo 51
• La cancelación de la concesión (ZM Artículo 52)

El ICT puede cancelar una concesión por:

• La falta de pago del canon anual o derechos
• Incumplimiento de contrato (por ejemplo, uso de la tierra para fines diferentes a los expresamente autorizados por ICT)
• La violación de las ordenanzas de la ley que otorga la concesión
• Impedimento de la utilización de la vía pública
• Otras causas establecidas por la ley (ZM Artículo 53)